Warum sind die Mieten in New York so hoch? Es ist kompliziert

Jun 23, 2023

Entlang der Uferpromenade in Astoria entstehen am 25. Juli 2023 neue Wohngebäude.

Ben Fractenberg/DIE STADT

Die Bevölkerung von New York City liegt immer noch deutlich unter dem Niveau vor der Pandemie. Die wirtschaftliche Erholung war schwächer als im Rest des Landes. Dennoch erreichen die Mieten in Manhattan und Brooklyn weiterhin Rekorde, auch wenn sich die Mietpreise anderswo im Land stabilisieren oder sogar sinken.

Als die Pandemie ausbrach, lag der durchschnittliche Neumietvertrag für eine Wohnung in Manhattan laut dem monatlichen Elliman Report, dem Maßstab für Mieten in Manhattan und Brooklyn, bei 4.385 US-Dollar. Etwa ein Jahr später, nach einer Abwanderung von Menschen aus der Stadt, war der Durchschnitt um etwas mehr als 15 % auf 3.650 US-Dollar gesunken.

Seitdem sind die Neumietpreise immer weiter gestiegen. Im Juni betrug der durchschnittliche Neumietvertrag satte 5.470 US-Dollar pro Monat, umwerfende 30 % mehr als im Februar 2020.

Ähnlich, wenn auch weniger extrem, ist die Geschichte in Brooklyn, wo die durchschnittliche Neumiete gegenüber dem Niveau von 3.442 US-Dollar im Februar 2020 um etwa 10 % gesunken ist und jetzt bei 4.087 US-Dollar liegt, also 20 % höher als vor der Pandemie.

Die Zuwächse sind nicht auf eine Zunahme der Bevölkerung zurückzuführen. Laut der US-Volkszählung ist die Stadt als Ganzes zwischen Juni 2020 und Juni 2022 um etwa 400.000 Menschen geschrumpft (obwohl diese Zahl den Bevölkerungsverlust nach Angaben des städtischen Rechnungsprüfers möglicherweise überbewertet). Manhattans Bevölkerung lag im Juni 2022 etwa 80.000 Menschen unter der Zahl von 2020, in Brooklyn sogar 130.000.

Während die Bevölkerung in den letzten 12 Monaten wahrscheinlich zugenommen hat, insbesondere in Manhattan, gehen Experten davon aus, dass die Bevölkerung immer noch niedriger ist als vor der Pandemie.

Und während die Stadt fast alle durch die Pandemie verlorenen Arbeitsplätze zurückgewonnen hat, verzeichnete das Land einen Anstieg der Beschäftigung um 4 Millionen oder etwa 3 %.

Wie kann dieser Widerspruch zwischen fundamentalen Indikatoren und dem Verhalten des Mietmarktes erklärt werden? THE CITY hat mit führenden Experten gesprochen und die Daten analysiert, um etwas Licht auf die rasant hohen Wohnkosten zu werfen.

Für die Diskrepanz gibt es keine einzige Erklärung. Stattdessen spielen mehrere Faktoren eine Rolle.

Darunter: Die Mieten sind in New York so stark gestiegen, weil sowohl die Abwanderung als auch die Rückkehr in die Stadt die normalen Abläufe so störten, dass die Vermieter die Oberhand bei der Preisgestaltung hatten. Die Work-from-Home-Bewegung und digitale Nomaden, die aus der Ferne arbeiten, aber New York als Heimatbasis wählen, erhöhten den Druck auf das Mietangebot in New York.

Gerade als sich die Mieten im Herbst 2022 zu stabilisieren schienen, hielt die Entscheidung des Federal Reserve Board, die Zinsen anzuheben, um die Inflation zu senken, viele potenzielle Käufer auf dem Mietmarkt und befeuerte die Erhöhungen im Jahr 2023. Kurzzeitunterkunftsdienste wie Airbnb sowie mietpreisregulierte Wohnungen, die von Vermietern unbewohnt bleiben, halten Zehntausende von Wohneinheiten offline und verknappen das Angebot.

Aber es könnte Hoffnung am Horizont geben. Zwar seien während des traditionell starken Sommermarktes ein oder mehrere Monate mit neuen Rekordhöhen möglich, doch dürften sich die Mieten dann stabilisieren und vielleicht sogar sinken, prognostizieren Experten.

„Ich denke schon, dass diese Zahlen irgendwann sinken müssen. Sie sind einfach nicht nachhaltig“, sagte Hal Gavzie, Executive Vice President für Wohnraumleasing bei Douglas Elliman. Allerdings warnt er: „Das sage ich schon seit sechs, acht Monaten.“

Jedes Jahr verlassen eine beträchtliche Anzahl junger Paare die Stadt, wenn ihre Kinder fünf Jahre alt werden, entweder auf der Suche nach besseren Schulen oder mehr Platz oder beidem, sagt EJ McMahon, der für die in Albany ansässige Denkfabrik Empire Center die Bevölkerungsentwicklung genau verfolgt. Als die Pandemie ausbrach, beschleunigten Paare mit sehr kleinen Kindern ihre Abreise abrupt und gingen viel früher als der vorherige Trend.

Eine Analyse von Volkszählungsdaten durch den Ökonomen James Parrott von The New School unterstützt diese Theorie. Er stellte einen Rückgang der Zahl der Arbeitnehmer im Alter von 25 bis 34 Jahren zwischen Anfang 2020 und Ende 2022 fest, wobei ein besonders starker Rückgang bei Eltern von Kindern im Alter von 4 Jahren und jünger zu verzeichnen war.

Neue Gebäude entstehen über einem J-Bahnhof in Bushwick, 27. Juni 2023.

Ben Fractenberg/DIE STADT

Die unmittelbare Auswirkung war zwar eine größere Zahl leerstehender Wohnungen, die die Mieten drückte, doch als die Menschen in den Jahren 2021, 2022 und in diesem Jahr in die Stadt zurückkehrten, fanden sie weniger verfügbare Einheiten vor, da das übliche Angebot an Mietwohnungen von Menschen, die in die Vororte abzogen, vorhanden war nicht auf den Markt kommen. Die meisten Eltern, die dazu neigten, in grünere Gefilde zu ziehen, waren gegangen.

McMahon glaubt auch, dass der starke Anstieg der Vorstadthauswerte während der Pandemie dazu geführt hat, dass viele ältere Paare ihre Häuser verkauften, in den Vororten verkleinerten und Zweitwohnungen in der Stadt erwarben, was das Angebot weiter verringerte.

Fernarbeit erhöhte auch die Nachfrage nach größeren Wohnungen und beschleunigte damit einen langfristigen Trend.

Nach Angaben des Department of City Planning ist die durchschnittliche Haushaltsgröße in New York City im letzten Jahrzehnt von 2,57 auf 2,55 gesunken, was bedeutet, dass weniger Menschen mehr Platz in einem Haushalt nutzen. Auch wenn das wie ein kleiner Rückgang erscheint, bedeutet es, dass 70.000 weitere Menschen im bestehenden Wohnungsbestand untergebracht werden müssen.

Für Rechnungsprüfer Brad Lander, dessen Aufgabe es ist, die finanzielle Stabilität der Stadt aufrechtzuerhalten, ist dieser Trend zu „mehr Wohnraum pro Haushalt“ teilweise der Grund dafür, dass die Mieten aufgrund der COVID-19-Pandemie weiter steigen.

„Einige Leute, die sich zum Beispiel ein Zwei-Zimmer-Zimmer gewünscht hätten, wünschen sich zum Beispiel ein Drei-Zimmer-Zimmer, weil sie möchten, dass das dritte Schlafzimmer von zu Hause aus arbeitet“, sagte Lander. Er räumte ein, dass „es dafür viele anekdotische Beweise gibt, es aber noch nicht viele gute, echte statistische Erhebungen gibt.“

Zusätzlich zu den Menschen, die größere Wohnungen für ihr Heimbüro suchten, ermöglichte die Fernarbeit vielen anderen – oft als digitale Nomaden bezeichnet – den Umzug nach New York, auch wenn ihre Arbeit woanders lag, bemerkt Jonathan Miller, Präsident von Miller Samuel, das den Elliman-Bericht erstellt . Ein bekanntes Beispiel: Die Mitarbeiterzahl von Google in New York stieg im Jahr 2022 um mehr als 1.000, als alle Mitarbeiter aufgefordert wurden, einen Heimatstandort anzugeben.

Diese Menschen hätten sich wahrscheinlich mehr Mieten leisten können, da die beiden stärksten Sektoren während der Erholung – Finanzen und Technologie – auch die höchsten Gehälter zahlen.

Auch wenn sich die Bevölkerung nicht auf das Niveau vor der Pandemie erholt hat, verschafften diese Trends den Vermietern die Oberhand, die Mieten zu erhöhen.

Andere Analysten argumentieren, dass Vermieter in einer instabilen Zeit von der „Marktabwanderung“ profitierten.

„Ich würde das überhaupt nicht als Mysterium einstufen“, sagte Oksana Mironova, Analystin für Wohnungspolitik bei der Community Service Society. „Das Hauptproblem ist die Natur eines spekulativen Immobilienmarktes.“

Mironova vermutet, dass die Mieter zu Beginn der Pandemie zwar „COVID-Angebote“ erhielten, die Vermieter jedoch damit rechneten, die Mieten nach dem Abklingen der COVID-Krise wieder in die Höhe zu treiben, was die Mieter in eine schwierige Situation bringen würde, in der sie entweder eine starke Mieterhöhung akzeptieren oder wieder in die Wohnungen einziehen mussten Markt, der nun mit einem Zustrom zurückkehrender New Yorker konkurriert.

Für Mironova hat dieser Trend historischen Vorrang und spiegelt den Mietanstieg wider, den die Stadt nach der Finanzkrise 2008 erlebte.

„Investoren und Vermieter nutzen die Gelegenheit, in Katastrophenzeiten die Mieten zu erhöhen“, nachdem sie in Zeiten von Markteinbrüchen hohe Kredite aufgenommen hatten, um Immobilien zu erwerben, sagte sie. Dann „können sie die Mieten erhöhen, wenn der Abschwung vorbei ist.“

Lander stimmte zu: „Es besteht kein Zweifel, dass einiges davon passiert“, sagte er gegenüber THE CITY und wiederholte, dass Immobilienspekulationen zum anhaltenden Anstieg der Mieten beitragen könnten.

Hochmoderne Türme verändern das Aussehen der East 110th Street, 31. Juli 2023.

Ben Fractenberg/DIE STADT

Er wies auch darauf hin, dass die Mieten in jeder Stadt tendenziell steigen, wenn ein angebotsbeschränkter Wohnungsmarkt „in Aufruhr gerät“. Theoretisch dürfte in NYC heute die gleiche Gesamtnachfrage nach Wohnraum zu verzeichnen sein wie vor COVID-19, aber da die Menschen während der Pandemie abwandern und zurückkehren, gibt es in der Stadt zu jedem Zeitpunkt einen größeren Anteil an Menschen, die nach Wohnraum suchen.

„Einige Ökonomen glauben, dass dies die Preise auch ohne wesentliche Verschiebungen im Gesamtangebot in die Höhe treiben kann“, fügte Lander hinzu.

Die Wohnungs- und Leerstandsumfrage 2021, die neueste Ausgabe einer alle drei Jahre durchgeführten Studie, führte die zum Zeitpunkt der Umfrage überhöhte Leerstandsquote darauf zurück, dass „eine große Anzahl von Mietern“ nach neuem Wohnraum suchte, als die Menschen wieder dorthin zurückkehrten die Stadt in der COVID-Pandemie.

Gerade als diese Faktoren letztes Jahr ausgedient zu haben schienen, begann die Federal Reserve, die Zinsen in Rekordtempo anzuheben. Die Kampagne zur Reduzierung der Inflation hat die Hypothekenzinsen von weniger als 3 % auf fast 7 % verdoppelt und damit die monatlichen Zinskosten verdoppelt.

„Hohe Zinssätze haben bei den jüngsten Erhöhungen eine große Rolle gespielt, indem sie potenzielle Käufer aus Erschwinglichkeits- oder Vorsichtsgründen in den Mietmarkt drängten“, sagte Miller.

Während immer mehr Kaufinteressenten mieten, halten Wohnungsleerstände Zehntausende Einheiten vom Mietmarkt fern.

DIE STADT berichtete letztes Jahr, dass im Jahr 2021 fast 90.000 mietpreisstabilisierte Wohnungen leer standen, während neuere Daten – wenn auch aus selbst gemeldeten Vermieterregistrierungen – die Zahl auf eher 40.000 leerstehende Einheiten schrumpfen lassen.

„Es gibt eine beträchtliche Anzahl von [mietpreisstabilisierten] Einheiten, die gelagert werden. Das wird gut berichtet“, sagte Lander. „Die Daten dort sind unvollständig, aber es scheint, dass dies wahrscheinlich auch ein Faktor ist, der dazu beiträgt.“

Wenn Menschen in Wohnungen wohnen, deren Miete reguliert ist, selbst in solchen am teuersten Ende der Skala, werden sie wahrscheinlich dort bleiben, argumentiert Rachel Fiegler, Mitbegründerin des Immobilienunternehmens Pinpointe Group.

Während der schlimmsten Phase der COVID-Pandemie, so Fiegler, hätten viele Vermieter neuen Mietern Schnäppchen angeboten, um sie zum Abschluss von Mietverträgen zu verleiten. Im Rahmen der Reformen der Mietregulierung im Jahr 2019 führen diese Mietsenkungen, sogenannte Vorzugsmieten, dazu, dass die Miete dauerhaft auf ein niedrigeres Niveau sinkt – und so den Mietern ein Schnäppchen macht, das zu gut ist, um es aufzugeben.

„Alle, die das ausgenutzt haben – sie ziehen nicht um“, sagte Fiegler.

Inside Airbnb, das Angebote für Kurzzeitmieten verfolgt, hat fast 25.000 komplette Wohnungen identifiziert, die auf der dominanten Plattform für Kurzzeitmieten angeboten werden, was einem Anstieg von etwa 8 % allein im letzten Jahr entspricht. Fast die Hälfte dieser Airbnbs befinden sich in Manhattan.

Das Angebot an neuem Wohnraum in der Stadt ist dürftig geworden.

Die Zahl der in Bau befindlichen neuen Wohngebäude ist im Jahr nach dem Auslaufen einer Ermäßigung namens 421-a am 22. Juni, die die typischerweise hohen Steuern auf Mietwohnungen in New York City ausgleicht, stark zurückgegangen.

Das Real Estate Board of New York (REBNY) berichtet, dass Bauherren in den ersten fünf Monaten des Jahres 2023 jeden Monat Unterlagen zur Fundamentlegung für weniger als 30 Mehrfamilienhäuser in der ganzen Stadt eingereicht haben, verglichen mit durchschnittlich 83 Anträgen pro Monat in den ersten fünf Monaten des Jahres 2023 2022.

Bis Mai dieses Jahres wurden nur elf Baugrundsätze für Projekte eingereicht, die 100 oder mehr Wohnungen umfassen werden – und bei den meisten davon dürfte es sich um Eigentumswohnungen und nicht um Mietwohnungen handeln.

Dieser Trend baut auf dem schleppenden Anstieg der Rekordzahlen in den fünf Bezirken in den letzten Jahren auf. Während zwischen 2010 und 2018 die Zahl der Arbeitsplätze in New York City um 22 % stieg, stieg der Wohnungsbestand nur um 4 % – eine größere Kluft zwischen Beschäftigungs- und Wohnungswachstum als in jeder anderen Stadt außer San Francisco, so die Citizens Budget Commission.

Bürgermeister Eric Adams bestand am Donnerstag darauf, dass eine Art Steuererleichterung erforderlich sei, um den Wohnungsbau anzukurbeln, da er bekannt gab, dass die Stadt ihre Ziele für neuen oder erhaltenen bezahlbaren Wohnraum übertroffen habe.

„Da es kein Instrument zur Wohnungsbauproduktion wie 421-a gibt, sind die Zahl der Neubauten von Mietwohnungen stark zurückgegangen und die Wohnungsversorgungskrise der Stadt hat sich verschärft“, sagte REBNY-Präsident James Whelan. „Es besteht ein breiter Konsens darüber, dass Programme eingeführt werden müssen, um die Produktion von Mietwohnungen anzukurbeln, aber es wird Sache des Landesgesetzgebers sein, zu entscheiden, ob er Maßnahmen zur Bewältigung der wachsenden Krise ergreift oder nicht.“

Durch das Absenden Ihrer E-Mail stimmen Sie unseren Allgemeinen Geschäftsbedingungen und Datenschutzhinweisen zu. Sie können sich jederzeit abmelden. Diese Website ist durch reCAPTCHA geschützt und es gelten die Datenschutzbestimmungen und Nutzungsbedingungen von Google.